Sửa đổi quy định về bảng giá đất: Hai kịch bản nào đang được đề xuất?
Trước áp lực phải ban hành bảng giá đất mới để áp dụng từ ngày 1/1/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất hai phương án sửa đổi Điều 159 của Luật Đất đai 2024. Những đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo ra một khung pháp lý rõ ràng hơn cho việc định giá đất, nhưng cũng đặt ra những lo ngại về tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
 |
| Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất hai phương án sửa đổi Điều 159 của Luật Đất đai 2024. |
Cơ chế thẩm định và lộ trình áp dụng
Để đảm bảo tính minh bạch và khách quan, dự thảo đề xuất thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất ở cấp tỉnh. Hội đồng này sẽ do lãnh đạo UBND cấp tỉnh làm chủ tịch, cùng các thành viên là thủ trưởng các sở, ban, ngành liên quan, chủ tịch UBND cấp xã và các chuyên gia, tổ chức tư vấn độc lập. Hội đồng có quyền thuê đơn vị tư vấn để thẩm định, đảm bảo bảng giá đất được xây dựng một cách khoa học và phù hợp với thực tiễn.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các địa phương trên cả nước phải hoàn thành việc xây dựng và ban hành bảng giá đất mới trước ngày 31/12/2025. Trước đó, đại diện Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng cho biết đã có văn bản đề nghị các tỉnh, thành phố phải đánh giá kỹ lưỡng tác động của bảng giá đất mới lên thị trường và kinh tế - xã hội tại địa phương, nhằm đảm bảo các quyết định đưa ra là phù hợp và khả thi.
Hai phương án xác định bảng giá đất
Trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra hai phương án để các địa phương xây dựng và áp dụng bảng giá đất.
Phương án 1: Bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết theo từng khu vực, vị trí và có thể đến từng thửa đất (đối với nơi có bản đồ địa chính số). Bảng giá này sẽ được áp dụng cho hàng loạt các trường hợp quan trọng như: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá; gia hạn, công nhận, chuyển mục đích sử dụng đất; và làm giá khởi điểm cho các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Bảng giá đất theo phương án này sẽ được UBND cấp tỉnh quyết định và công bố định kỳ 5 năm một lần.
Phương án 2: Bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp cụ thể như tính thuế, phí, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và một số giao dịch cơ bản khác. Điểm khác biệt lớn của phương án này là việc sử dụng "hệ số điều chỉnh giá đất" được ban hành hàng năm. Hệ số này sẽ là công cụ để cập nhật giá đất trong bảng giá cho phù hợp với biến động của thị trường mỗi năm, thay vì chờ đợi chu kỳ 5 năm.
