Đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch chuyển nhượng bất động sản. Ảnh Thanh Vũ

Cách tính mới: Đánh vào thu nhập thực thay vì doanh thu

Theo hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, phương án mới sẽ tính thuế thu nhập cá nhân bằng 20% phần thu nhập thực trong mỗi lần chuyển nhượng bất động sản.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng: giá bán – giá mua – chi phí hợp lý liên quan. Trường hợp không thể xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ được tính theo giá bán và thời gian nắm giữ, với mức thuế suất tối đa là 10%.

Cụ thể: Thời gian sở hữu dưới 2 năm: thuế suất 10%; Từ 2–5 năm: 6%; Từ 5–10 năm: 4%; Từ 10 năm trở lên: 2% (như hiện hành).

Với bất động sản từ nguồn thừa kế, thuế vẫn giữ ở mức 2%, không xét thời gian sở hữu, do bản chất pháp lý khác với cho tặng hay kinh doanh.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

Những bất cập trong cách thu hiện hành

Theo quy định hiện hành, người bán phải nộp 2% thuế trên toàn bộ giá trị giao dịch, không tính đến lãi hay lỗ. Tức là ngay cả khi không có lời, người dân vẫn phải nộp thuế.

PGS.TS Phan Hữu Nghị – Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) – đánh giá đây là cách làm đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn về kê khai giá trị chuyển nhượng. Thực tế, nhiều người bán khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và thiếu minh bạch thị trường.

Vì vậy, một số chuyên gia đề xuất nên tính thuế theo lợi nhuận thực tế của người bán. Nếu không có đủ hóa đơn chứng từ để tính toán, có thể áp dụng mức thuế khoán 1–2% dựa trên bảng giá đất của UBND địa phương. Phương án này được xem là phù hợp hơn với thực tiễn và dễ quản lý.

Kinh nghiệm quốc tế và điều kiện thực thi

Theo Bộ Tài chính, nhiều nước đã sử dụng thuế thu nhập cá nhân để chống đầu cơ bất động sản. Họ thường áp thuế dựa theo tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ.

Ví dụ, tại Đức, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dao động từ 14–42%, trừ khi cá nhân giữ tài sản trên 10 năm hoặc không nhằm mục đích kinh doanh.

Tại San Francisco (Mỹ), nếu bất động sản bán trong vòng 5 năm, người bán phải chịu mức thuế chuyển nhượng từ 14–24%.

Singapore thậm chí còn áp thuế lên tới 100% giá trị chênh lệch nếu bán trong năm đầu tiên, sau đó giảm dần theo thời gian sở hữu.

Với đề xuất của mình, Bộ Tài chính cho rằng việc áp thuế theo thu nhập từng lần chuyển nhượng là hướng tiệm cận với thuế thu nhập doanh nghiệp, phản ánh công bằng giữa cá nhân và tổ chức.

Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần có cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch bất động sản, khả năng xác minh giá vốn, chi phí, hóa đơn và hạ tầng công nghệ thông tin đủ mạnh trong đăng ký, quản lý và chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, chính sách đất đai cũng cần đồng bộ để đảm bảo triển khai thống nhất và minh bạch.

Nếu được thực hiện hiệu quả, đề xuất áp thuế theo thu nhập thực thay vì doanh thu sẽ là một bước tiến lớn về chính sách thuế bất động sản, giúp thị trường minh bạch, công bằng và giảm thiểu thất thu ngân sách. Đây cũng là tiền đề cho quá trình hiện đại hóa hệ thống thuế phù hợp với thông lệ quốc tế.

Đề xuất áp thuế 20% lợi nhuận BĐS: Bước tiến minh bạch hay rào cản thị trường?

Sáp nhập Bắc Giang - Bắc Ninh: Cực tăng trưởng mới, “cú hích” cho thị trường bất động sản

Vùng Thủ đô - Tâm điểm phát triển mới của thị trường bất động sản